Fórum Velešín

Otevřený dopis zastupitelům města Velešína ve věci deloperského projektu ZTV Velešín – Jih a Regenerace panelového sídliště Na Vrších (plné znění)

Toto je plné znění otevřeného dopisu, který byl adresován zastupitelům města Velešína v pondělí 22. ledna 2018. Popis situace si můžete přečíst v následujícím článku:


Pozn.: Informace publikované v tomto článku pocházejí z veřejně dostupných zdrojů a každý čtenář si je může dohledat.

Otevřený dopis zastupitelům města Velešína

Vážení zastupitelé,

my, níže podepsaní občané města Velešína, se na vás obracíme tímto veřejným otevřeným dopisem, který bude publikován na webu www.forumvelesin.cz a, bude-li to možné, taktéž ve velešínském zpravodaji. Žádáme vás o vysvětlení všech témat, zodpovězení souvisejících otázek a podniknutí odpovídajících kroků. Vaše odpověď bude zveřejněna na webu www.forumvelesin.cz a opět ve zpravodaji, bude-li to možné.

Úvodní poznámka: Vážení zastupitelé, možná se zdá, že se některé položené otázky ptají na drobnosti (zacházejí příliš do hloubky) či na zdánlivě nesouvisející podrobnosti, avšak zodpovězení všech těchto zdánlivě nevýznamných otázek je naprosto zásadní pro vyjasnění celé záležitosti.

Děkujeme za pochopení.

Věc:  Developerský projekt ZTV Velešín – Jih a projekt Regenerace panelového sídliště Na Vrších

Předmětem tohoto otevřeného dopisu je developerský projekt ZTV Velešín – Jih, a to v období, ve kterém na realizaci projektu pracovala/pracuje společnost Tangenta, spol. s r.o. (od roku 2012 do současnosti), a projekt Regenerace panelového sídliště Na Vrších, jehož pět fází bylo realizováno taktéž společností Tangenta, spol. s r.o. (od roku 2013 do současnosti).

Následující odstavec (Úvod) popisuje období před a při převzetí developerského projektu společností Tangenta, spol. s r.o., ačkoliv toto období před převzetím (ani úvaha nad zákonností převzetí) není předmětem tohoto otevřeného dopisu.*

(*S podrobnější historií případu se můžete seznámit v odstavci Záležitost č.: 3 Ústupky developerovi)

Úvod: Zadání veřejné zakázky a pokuta ve výši 250 000 Kč od ÚOHS

V roce 2014 Úřad pro ochranu hospodářské soutěže uložil pokutu ve výši 250 000 Kč městu Velešín za nezákonný postup při zadávání veřejné zakázky „Provedení ZTV – Velešín JIH“.

Ze zprávy ÚOHS:
Město podepsalo smlouvu na realizaci předmětné zakázky, aniž by provedlo zadávací řízení.

Zadavatel v roce 2008 vypsal veřejnou zakázku na provedení základního technického vybavení a se společností AM Invest CZ s.r.o. uzavřel smlouvu o dílo. Následně byla také uzavřena smlouva, podle níž společnost AM Invest CZ s.r.o. získala pozemky, na nichž bylo provedeno ZTV, a to za cenu 1 Kč za m2, které měla následně prodávat dalším subjektům za částku nejvýše 890 Kč za m2. V roce 2012 však byl uzavřen dodatek ke smlouvě, jímž byla všechna práva a závazky převedeny z původního dodavatele – společnosti AM Invest CZ s.r.o na společnost Tangenta, spol. s r.o. – vybraného uchazeče.

Uzavření dodatku podle rozhodnutí ÚOHS představuje samostatnou veřejnou zakázku, když předpokládaný nepeněžitý závazek zadavatele, jenž byl hrazen formou prodeje pozemků, činil více než 25 milionů Kč. Zadavatel tedy nepostupoval podle zákona, neboť veřejnou zakázku nezadal v některém ze zákonem stanovených typů zadávacího řízení. Výběru dodavatele tedy nepředcházelo žádné transparentně provedené zadávací řízení, které by objektivně dokládalo, že právě vybraný uchazeč nabízí nejlepší smluvní podmínky, zadavatel naopak v šetřeném případě „přímo“ přistoupil k uzavření smlouvy. Protože zadavatel před uzavřením smlouvy neprovedl zadávací řízení ve smyslu zákona, jeho postup mohl podstatně ovlivnit výběr nejvhodnější nabídky, neboť nelze vyloučit, že by v rámci transparentně uskutečněného zadávacího řízení obdržel i jiné, pro něj výhodnější nabídky na požadované stavební práce.

Ačkoliv události před přidělením (a zkoumání zákonnosti přidělení) této developerské zakázky společnosti Tangenta, spol. s r.o., nejsou předmětem tohoto otevřeného dopisu, dovolujeme si zastupitele města Velešína zdvořile upozornit na to, že město Velešín již eviduje dvě žádosti č. 1/2015 a č. 4/2016, dle zákona č. 106/1999 Sb., O svobodném přístupu k informacím (k dohledání na webu města), které nebyly kompletně zodpovězeny a jejichž uspokojivé zodpovězení je právě v gesci zastupitelstva města.

Záležitost č. 1: Developer nenabídl pozemky k prodeji

1.1. ČÁST I:

Na 13. zasedání zastupitelstva města Velešína konaného dne 16.4.2012 schválilo zastupitelstvo města usnesení č. 11/10/13:

ZM:
a) si vyhrazuje ve smyslu § 84 odst. 4 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, pravomoc rozhodnout o uzavření dodatku č. 1 smlouvy o dílo ze dne 11.9.2008 a dodatku č. 1 smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 15.4.2010,
b) schvaluje uzavření dodatku č. 1 smlouvy o dílo ze dne 11.9.2008 a dodatku č. 1 smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 15.4.2010,
c) ukládá starostovi města zajistit uzavření uvedených dodatků, jakož i přípravu dalších kroků ke zdárné realizaci investičního projektu ZTV Velešín – Jih. Pro zájemce svolat informativní schůzku.

  • Z rozpravy, která předcházela hlasování, mimo jiné, vyplývá, že město Velešín nechce nést riziko v případě, že by projekt realizovalo samo město, bez pomoci developera.

Na 20. zasedání zastupitelstva města Velešína konaného dne 11.3.2013 schválilo zastupitelstvo města uzavření kupní smlouvy mezi Městem Velešín a společností Tangenta, spol. s r.o. (dále developer), a to usnesením č. 7/20:

Zastupitelstvo města schvaluje kupní smlouvu mezi Městem Velešín a společností Tangenta, spol. s.r.o. v předloženém znění a s doplněným textem čl.II, odst. 2. „Zastupitelstvo města Velešín odsouhlasilo kupujícímu na svém zasedání ze dne 11.3.2013 usnesením č. 7/20 shora uvedený prodej nemovitostí v celkové ceně 25.985 Kč (slovy: Dvacetpěttisícdevětsetosmdesátpětkorunčeských). Podmínky ustanovení § 39 ve smyslu § 41 zák. č. 128/2000 Sb, ve znění pozdějších předpisů, byly dodrženy.“

  • Z rozpravy, která předcházela hlasování, vyplývá, že developer nabídne pozemky k prodeji zájemcům za maximální cenu 890 Kč/m2.
  • Z rozpravy dále vyplývá, že maximální cena 890 Kč/m2 bude platná po dobu 5 kalendářních let a poté může developer prodávat pozemky za libovolnou cenu.
  • A v neposlední řadě z rozpravy vyplývá, že v případě, že developer nebude schopen dílo dokončit, převezme projekt Město Velešín a zaplatí developerovi účelně vynaložené náklady. Tento bod je, podle našeho názoru, ve značném rozporu s tím bodem, že město nechce nést riziko, který vyplývá ze 13. zasedání města z 11.3.2013 (viz výše).

1.2. OTÁZKY:

  • Pokud je nám známo, pozemky nebyly nikdy nabídnuty k prodeji občanům města jako parcely k volné výstavbě. Podle webu developera www.vilyvelesin.cz jsou nabízeny jen domy na klíč.
    1. Proč developer nezahájil prodej parcel k individuální výstavbě? Bylo ve smlouvě specifikováno, kolik pozemků developer musí nabídnout k volnému prodeji?
      1. Pokud ANO, kolik to bylo pozemků, kdo dohlíží na plnění smlouvy a jak bude město postupovat, aby zajistilo řádné plnění smlouvy ze strany developera?
      2. Pokud NE, kdo je zodpovědný za to, že ve smlouvě nebylo řádně definováno, kolik parcel bude nabízeno k volnému prodeji?
  • Odkdy trvá lhůta pro prodej parcel za maximální cenu 890 Kč za m2? Kdy lhůta vyprší?
  • Jaké termíny a sankce pro jejich neplnění jsou stanoveny ve smlouvě?

1.3. ČÁST II:

Podle webu developera www.vilyvelesin.cz jsou nabízeny jen domy na klíč s cenou začínající na 3 450 000 Kč vč. DPH za bungalov na pozemku 642 m2.

Pokud bychom počítali s tím, že developer by prodával pouze pozemky (nikoliv domy), prodával by výše zmíněný pozemek za maximální cenu:

              571 380 Kč + DPH (642 m2 * 890 Kč/m2) = 691 370 Kč s DPH

Jednoduchým výpočtem můžeme zjistit, že realizovat domy na klíč je pro developera v případě bungalovu 5krát objemnější „byznys“ než prodávat samotné parcely:

              3 450 000 Kč / 691 370 = 4,99

(Poznámka: 5krát objemnější byznys se týká bungalovů. V případě vil, dvojvil a bytovek může být objem zakázky ještě vyšší.)

Když v roce 2014 udělil ÚOHS pokutu městu Velešín za nezákonný postup při zadávání veřejné zakázky, vyčíslil tehdy hodnotu pozemků/zakázky na více než 25 milionů korun, a to vcelku „jednoduše“ tak, že násobil maximální cenu pozemků (890 Kč/m2) celkovou rozlohou pozemků určených k výstavbě. Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) tedy tehdy pokutoval město Velešín za to, že něco zanedbalo/neudělalo: nevypsalo veřejnou zakázku na „Provedení ZTV – Velešín JIH“. Dodejme, že v režii ÚOHS je zkoumat zákonnost postupu města v minulosti, nikoliv zabránění toho, aby město nepokračovalo v nezákonném jednání. To je úloha zastupitelstva města.

Zpět k případu: V případě, že developer realizuje pouze domy na klíč a neprodává žádné volné parcely k individuální výstavbě, vyplývá z toho zjednodušeně to, že hodnota zakázky domů na klíč je oproti prodeji parcel řádově pětinásobná, tedy dosahuje řádově 125 milionů korun.

1.4. OTÁZKY:

  • Máme tomu rozumět tak, že po uložení pokuty ÚOHS za porušení zákona za nevypsání výběrového řízení na projekt v hodnotě 25 milionů se hodnota tohoto projektu zvedla na více než 125 milionů korun?
  • Domníváme se, že pro zajištění transparentnosti by bylo vhodné zveřejnit všechny smlouvy s developerem.

Záležitost č. 2: Kamenná zeď Na Vrších

Kamenná zeď Na Vrších, která byla vystavěna v rámci III. a V. etapy Regenerace panelového sídliště Na Vrších, se nachází na pozemku města Velešín. Město Velešín zaplatilo stavbu zdi, ačkoliv zeď podpírá svah/území, které je na soukromém pozemku developera (jedná se o pozemek ZTV Velešín – Jih).

2.1. STRUČNÁ HISTORIE:

  • Na 20. zastupitelstvu města Velešín, dne 11. 3. 2013, odsouhlasilo zastupitelstvo prodej 25.985 m2 pozemků v majetku města Velešín společnosti Tangenta, spol. s r.o., a to za cenu 1 Kč/m2, za tím účelem, aby společnost Tangenta, spol. s r.o., na své riziko pozemky zasíťovala a posléze nabídla k prodeji jako stavební parcely (ZTV Velešín – Jih, soukromý developerský projekt).
    Pozn.: Společnost Tangenta, spol. s r.o., realizovala pro město také zatím všech 5 etap Regenerace panelového sídliště Na Vrších (včetně výstavby kamenné zdi) v období 2013-současnost (viz dále) a také revitalizace Sídliště (Tangenta, spol. s r.o. byla dodavatelem stavby, město investorem).
  • 9. rada města Velešín, dne 16. 3. 2015, vypsala výběrové řízení na akci: „RPS – Velešín, Regenerace panelového sídliště Na Vrších – Nad Cihelnou ve Velešíně – III. etapa“ a oslovila firmy: A-stav Bohemia s.r.o., České Budějovice, Meliorace České Budějovice spol. s r.o., České Budějovice, REMONST stavební spol. s r.o., České Budějovice, Š+H Bohunice, s.r.o., Temelín, Tangenta, spol. s r.o., České Budějovice
  • 11. rada města Velešín, dne 13. 4. 2015, „na základě nutnosti doplnění důležité informace pro realizaci stavby ruší výběrové řízení a ukládá vypsat nové.“ Z usnesení dále vyplývá, že město připraví smlouvu o výstavbě se sousedním vlastníkem pozemků a smlouvu o smlouvě budoucí na odkup pozemků.
  • Na 13. radě města Velešín, dne 11. 5. 2015, proběhlo otevírání obálek. Rada jmenuje hodnotící komisi ve složení: Mgr. Klíma, Růžička, Krejčí, Šímová, Čulík.
  • Na 14. radě města Velešín, dne 25. 5. 2015, Rada potvrzuje výsledky výběrového řízení na akci: „RPS – Velešín, Regenerace panelového sídliště Na Vrších – Nad Cihelnou – III. etapa“, uchazeči se umístili v pořadí: 1. MANE stavební s.r.o., České Budějovice, 2. Dvořák stavební s.r.o., České Budějovice, 3. STATUS stavební a.s., Humpolec, zakázku zadat v případě, že bude schválena dotace z MMR.
  • Na 15. radě města Velešín, dne 8. 6. 2015, bylo výše zmíněné výběrové řízení opět zrušeno z důvodu: „V současné době není staveniště prosté práv třetích osob.“
  • Dne 20.7.2015 proběhlo nové výběrové řízení, kde vyhrála společnost Tangenta spol. s r.o.
  • Dne 16.11.2015 proběhl převod pozemku pro výstavbu zdi ze společnosti Bydlení na Vrších (původní majitel = developer, odštěpená firma ze společnosti Tangenta spol. s r.o.) na Město Velešín (plátce zdi = investor).

2.2. OTÁZKY:

  • Jakou důležitou informaci bylo nutno doplnit po zrušení prvního výběrového řízení pro to, aby se mohlo konat druhé výběrové řízení v pořadí?
  • Jakým způsobem město vyřešilo práva třetích osob před zahájením nového, dalšího (třetího) výběrového řízení na stejnou zakázku?
  • Jaká byla kupní cena za pozemky, za kterou město koupilo pozemky, na kterých je nyní kamenná zeď?
  • Jaký byl důvod, že výstavbu zdi na své náklady realizovalo město (developer přenechal/prodal městu pozemky) a nikoliv sám developer (předchozí majitel pozemků)?
  • Odkud kam se vozilo 2000 m3 zeminy (neboli cca 200 plně naložených nákladních vozů) v rámci III. a V. etapy Regenerace panelového sídliště Na Vrších?
    (Jak vyplývá ze smlouvy na III. a V. etapu revitalizace.)

Záležitost č. 3: Ústupky developerovi

3.1. ÚVOD:

Vážení zastupitelé, uvědomujeme si, že vaše rozhodnutí a hlasování jsou poplatné době, ve které vaše rozhodnutí činíte. A také, že vaše rozhodnutí mohou být závislá, respektive vyplývají z toho, jak hlasovali vaši předchůdci, případně jak jste rozhodovali vy sami ve vašich předchozích rozhodnutích.

Uvědomujeme si, že jednotlivá hlasování na sebe navazují. Na základě níže uvedených faktů se domníváme, že v případě developera, společnosti Tangenta, spol. s r.o., patrně nedošlo k dodržení a plnění závazků, které zastupitelé ve svých předchozích hlasováních odsouhlasili – a to buď z toho důvodu, že zastupitelé tyto dříve odhlasované závazky dále smluvně nevyžadovali (došlo ke změně smlouvy) nebo developer neplnil ujednanou smlouvu.

3.2. STRUČNÁ HISTORIE:

Na 31. radě města Velešín, dne 17. 6. 2008, započalo město spolupráci se společností AM INVEST CZ s.r.o., prvním developerem ZTV Jih, poté, co město Velešín vykoupilo většinu pozemků v dané lokalitě. Výběr developera byl potvrzen hlasováním zastupitelů na 14. zasedání zastupitelstva, dne 23. 6. 2008.

Mezitím 64. rada města, dne 13. 4. 2010, bere na vědomí nabídku společnosti VASA CB s.r.o. na převzetí závazku developerské společnosti AM Invest a ukládá právně prověřit případné odstoupení společnosti AM Invest od záměru a vypsání nového výběrového řízení na developera… (Jinými slovy: Developer AM Invest již nechce v lokalitě Na Vrších stavět.)

Na 28. zastupitelstvu, dne 24. 5. 2010, AM Invest požaduje (dle našeho úsudku a na základě dalších souvislostí) po městu Velešín souhlas s etapizací výstavby a také investici města ve výši 3,5 milionu korun. Na základě rozpravy město Velešín končí spolupráci s developerem a vyhlašuje nové výběrové řízení:

Mikeš – navrhuji předložené podmínky developera neakceptovat, odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí a vyhlásit nové výběrové řízení.

Usnesení č. 6/28
Zastupitelstvo města neakceptuje nové upravené podmínky společností AM Invest CZ s.r.o. na výstavbu inženýrských sítí a objektů rodinného bydlení v lokalitě Nad Cihelnou a odstupuje od smlouvy o smlouvě budoucí. Ukládá radě v intencích již schválených podmínek vyhlásit  výběrové řízení na developera k zajištění základní technické vybavenosti pro bytovou výstavbu.

Dne 14. 6. 2010 vybírá Rada města Velešín na svém 67. zasedání nového developera – dodavatele ZTV Velešín – Jih. Tím se stává společnost Městská realitní s.r.o., České Budějovice.

Na 9. zastupitelstvu, dne 12. 9. 2011, schvaluje zastupitelstvo etapizaci výstavby a bere na vědomí plán nového (v pořadí druhého) developera:

Květoun – vyrábíme nízkoenergetické domky, soustředíme se na solární energii a především na zákazníka. Cena by byla asi od 1 mil. do 3 mil. Kč s pozemkem, užitná plocha od 50 do 150 m². To jsou naše představy.

Usnesení č. 10/09
Zastupitelstvo města bere informaci na vědomí a schvaluje etapizaci výstavby, ukládá radě města připravit smlouvy o realizaci projektu.

3.3. FAKTA (poslední historie):

Na svém 10. zasedání schválilo, dne 31. 10. 2011, zastupitelstvo města následující rozhodnutí:

11. Ukončení smluv mezi Městem Velešín a společností AM Invest CZ, s.r.o. a schválení nových smluv se společností Městská realitní, s.r.o.
Mgr. Klíma – AM Invest do současné doby předložil jen územní rozhodnutí, neprojevil zájem dokončit stavbu, dostal tak město do tíživé situace. Navrhuji odsouhlasit všechny čtyři smlouvy s tím, že pokud se smlouvy nepodepíšou v jeden den, dohoda padá a bude se vymáhat odškodnění. Dvě smlouvy byly napsány s AM Invest, je to smlouva o vybudování sítí a smlouva o smlouvě budoucí kupní na pozemky, a dvě smlouvy s novým zájemcem, společností Městská realitní, s.r.o. Vše se musí udělat v jeden den. Podmínky zůstávají i pro nového zájemce stejné. Společnost vybuduje sítě, předá je městu, vybuduje sportovní hřiště, ponechají 1000m² volných pro možnost vybudování bytového domu pro občany, zachovají cenu pozemků po dobu 5 let ve výši 890,- Kč/m² a rozšíří parkoviště Nad Cihelnou.
Růžička – pokud se vše nevyřeší do 30.11.2011, AM Invest a Městská realitní se mezi sebou nedohodnou, navrhuji vypsat nové výběrové řízení na developera. Ze strany AM Invest došlo k porušení smlouvy, k nesplnění podmínek.
Ing. Troják – stanovit limit do konce listopadu, jinak budeme žalovat.
Ing. Německá – ještě k těm smlouvám, ve smlouvě mezi Městem a Městskou realitní není nic, co se stane, když nesplní podmínky, které naslibovali.
Mgr. Klíma – to řeší druhá smlouva, budoucí kupní smlouva, proto se dávají tyto smlouvy v jeden den.
Usnesení č. 11/10
Zastupitelstvo města schvaluje:
a) dohodu o ukončení platnosti a účinnosti smlouvy budoucí ke smlouvě kupní ze dne 15.4.2010 a uzavření smlouvy mezi Městem a AM Invest CZ, s.r.o.
b) dohodu o ukončení platnosti a účinnosti smlouvy o dílo s AM Invest CZ, s.r.o. z 11.9.2008
c) smlouvu mezi Městem a Městskou realitní, s.r.o. o vybudování ZTV Velešín Jih
d) smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Městem a Městskou realitní, s.r.o.

3.4. OTÁZKY:

  1. Zůstaly ve smlouvě podmínky zachovány i pro nového (v pořadí třetího) developera, společnost Tangenta, spol. s r.o.?
    1. Pokud NE, proč podmínky nezůstaly stejné?
    2. Pokud NE, jakým usnesením zastupitelstvo rozhodlo o tom, že dojde ke změně podmínek?
  2. Vybudovala společnost Tangenta, spol. s r.o., na své náklady sportovní hřiště?
  3. Ponechala společnost Tangenta, spol. s r.o., 1000 m² volných pro potřeby města?
  4. Rozšířila společnost Tangenta, spol. s r.o., na své náklady parkoviště Nad Cihelnou?
  5. Opětovně prosíme zastupitele města Velešína, resp. město, aby transparentně, nad rámec zákona, zveřejnili v elektronické podobě všechny smlouvy, které se týkají developerského projektu ZTV Velešín – Jih, tak, aby k nim měli přístup všichni občané města.

Závěr

Vážení zastupitelé, uvědomujeme si, že výkon vaší zastupitelské funkce je velmi náročný, a chápeme, že hledání odpovědí na uvedené otázky vyžaduje čas a trpělivost.  Věříme, že nebude-li ve vašich silách odpovědět na všechny otázky na nejbližším zastupitelstvu, pokusíte se hledat odpovědi na otázky postupně, avšak bez zbytečného prodlení.

Prosíme vás, abyste o vašich zjištěních informovali veřejnost a signatáře tohoto dopisu.

Rozcestník   /další články/   k výstavbě Na Vrších:

Komentáře

Komentáře